[법률칼럼] 건물명도소송에 관하여

신원용 변호사
법률사무소 혜안(慧眼) 대표변호사

편집부 | 기사입력 2020/05/19 [18:01]

[법률칼럼] 건물명도소송에 관하여

신원용 변호사
법률사무소 혜안(慧眼) 대표변호사

편집부 | 입력 : 2020/05/19 [18:01]

 

많은 사람은 평생 여러 번의 임대차계약(주택, 상가, 공장 등)을 임대인 또는 임차인으로서 체결한다. 그런데 임대차계약이 종료되었음에도 임차인이 건물을 비워주지 않거나, 반대로 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 일이 빈번하게 일어난다.

그중 임차인이 건물을 비워주지 않는 경우의 구제방법과 법률관계를 살펴보자.

임대인은 임대차계약을 체결하였다는 사실 임대차목적물을 임차인에게 인도하였다는 사실 임대차계약이 종료하였다는 사실을 입증하여 임차인에게 임대차목적물 반환청구 소송을 제기할 수 있다. 이는 실무상 흔히 명도소송또는 인도소송으로 불린다. 임대차계약의 종료가 임대차기간 만료로 인한 것이라면 우선 임대인이 임대차계약서를 법원에 제출하는 것만으로도 위 3가지 요건을 대체로 충족하게 될 것이다. 실무적으로는 보증금이나 월세가 오고 간 내역, 당사자 간에 주고받은 내용증명, 문자메시지 등 임대차계약과 관련된 모든 자료를 함께 제출하는 것이 좋다. 만약 임대차계약의 종료가 임대차계약의 중도 해지로 인한 것이라면 임대인은 임대차계약이 차임연체 등의 사유로 해지되었다는 사실도 함께 입증하면 된다.

이러한 임대인의 청구에 대하여 임차인도 할 말이 있다. 당연하게도 임차인은 임대차보증금을 돌려받을 때까지 부동산을 반환할 수 없다는 동시이행의 항변을 할 수 있다. 만약 임차인이 임대인의 동의를 얻어 건물에 부속물(보일러 등)을 설치하였다면 부속물매수청구권(민법 제646)을 행사할 수 있다. 여기서 부속물은 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이어야 하므로, 임차인의 특수목적에 사용하기 위한 것은 해당이 없다. 즉 같은 보일러라도 경우에 따라 부속물이 될 수도 있고 안 될 수도 있는 것이다. 임차인이 임차물의 보존관리를 위하여 필요한 비용(방수 공사비 등)을 지출한 경우에는 필요비상환청구권을 행사할 수 있고, 목적물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 유익비(이중창 설치비 등)를 지출한 경우라면 유익비상환청구권을 행사할 수도 있다(민법 제626). 다만 실무적으로 임대차계약을 체결할 때 원상회복 특약을 하는 경우가 많기에 실제로 유익비 상환청구권을 행사할 수 있는 경우는 흔하지 않은 것으로 생각된다.

요건만 갖추어졌다면 명도소송에서 승소하는 것은 어렵지 않지만, 건물을 인도하라는 판결이 확정되었음에도 임차인이 계속 버티면서 건물을 비워주지 않는 경우도 많이 있다. 이러한 경우의 집행절차와 문제점에 관하여는 다음 기회에 알아보도록 하자.

 

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